退租事件，退租纠纷

退租事件背后的法律解读与实务

近日，关于房屋租赁的退租事件在网络上引起了广泛关注。许多网友反映，自己的房子被租客租走后，却对退租情况一无所知。这究竟是怎么回事呢？难道是因为房东的房子过于破旧，租客因此选择退租吗？事实并非如此。这次事件的起因是一位租客在网上看到二手房信息，联系中介后，因租金价格问题选择了拒绝租赁。

为了正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，保护当事人的合法权益，最高人民法院根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，于2020年12月29日发布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该《解释》对房屋租赁合同的多个方面进行了详细规定，其中包括承租人在提前解除房屋租赁合同情况下的法律实务问题。

承租人在自愿承担违约责任的情形下，是否有权提前解除房屋租赁合同？实际上，根据相关法律和司法解释的规定，承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋或单方搬离租赁房屋的行为，并不具有单方解除合同的效力。这种行为更多是表明其不再履行租赁合同，而非提前解除合同。出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。当承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失时，应当承担赔偿损失的违约责任。

关于解除合同的时间点，是一个重要的实务问题。承租人以单方通知出租人解除合同和单方退场腾房的行为并不能直接认定为合同解除的时间。根据目前法院裁判规则，解除合同的时间通常认定为对方同意解除的时间、承租人腾空房屋并与出租人完成交接的时间、出租人将房屋出租给第三人的时间或起诉之日。

以一起司法案例为例，张某作为承租人与某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》。在租赁期间，张某欲解除合同并搬离房屋。即使张某提前通知并承担了违约责任，其单方搬离的行为并不能直接导致合同解除。最终，法院认为张某的主张不成立。法官提醒，承租人应依法依规履行自己的义务，避免一走了之给出租人带来损失。在合同解除后，双方应及时办理交接手续，避免损失扩大。双方应秉持诚信原则，履行各自的权利义务。这样不仅可以减少纠纷的发生，也有助于维护房屋租赁市场的稳定秩序。

《解释》为房屋租赁合同的审理提供了明确的法律依据，对于保护当事人权益具有重要意义。在实际操作中，双方应充分了解法律规定和合同约定，秉持诚信原则履行各自义务，共同维护房屋租赁市场的稳定与发展。司法案例详解

1、（2021）京03民终5140号案例

某公司提起诉讼后，被告幸运时间公司在协商无果的情况下，于2020年9月23日正式提出反诉，要求依法解除房屋租赁合同。法院裁定，此次反诉时间即为房屋租赁合同的解除时间。这一决定突显了法律对于合同解除时间的严谨判定。

2、（2022）京0116民初1852号案例

在这起案件中，原、被告双方签订的《房屋出租合同》被确认为有效合同。但在合同履行过程中，双方同意解除合同，法院以被告收到民事起诉状日期为合同解除日期。这一案例体现了合同双方在遵循法律法规的前提下，对于合同解除的自主决策权。

3、（2022）京01民终2328号案例

中国农行石景山支行与菠乐科技公司的租赁合同纠纷案件中，虽然农行原本不享有单方解除租赁合同的权利，但由于合同已经陷入僵局且无实际履约事实，法院最终认定双方租赁合同的解除时间为2020年10月10日。这一案例揭示了法律对于合同僵局的处理方式以及实际履约情况对合同解除时间的影响。

关于长期租赁合同中承租人提前解除合同，免租期如何适用的问题

在（2022）鲁02民终3809号案例中，法院指出免租期是出租人对承租人在装修期间内的租金利益让渡。当承租人提前解约时，若仍按原合同执行免租期约定将显失公平。承租人綦菁颢应按实际占用房屋的时间来交付租金。这一案例为我们揭示了承租人提前解除租赁合同后，免租期的正确处理方式。

房屋租赁合同纠纷是司法实践中常见的合同纠纷，其涉及的问题复杂多样，常常与多种问题交织。本文从承租人提前解除房屋租赁合同的角度，了三个常见问题的司法实务观点。希望通过这些案例的，能为大家提供学习和交流的机会，更好地理解法律在实务中的应用。