国税发200931号文

国税发〔2009〕31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》是中国境内房地产开发企业的税务处理核心文件。对于了解其在税务领域的具体内容和后续发展，我们有必要对其进行深入解读。

一、文件的核心内容及其适用范围

这份文件适用于所有在中国境内从事房地产开发经营的企业，涉及的业务范围广泛，包括土地开发、住宅及商业用房的建造和销售等。其主要的收入确认规则明确了开发产品销售收入包括销售过程中取得的全部价款及代收费用，当销售未完工开发产品时，收入需按计税毛利率预缴企业所得税，具体的比例则由省级税务机关进行确定。文件还详细阐述了计税成本核算的方法，明确了计税成本对象的确定原则和成本分配方法。

二、文件的修订历程及效力变化

随着时间的推移，该文件的部分条款已经废止。例如，原第二十六条第二款关于“成本对象需报税务机关备案”的规定，由于国务院取消行政审批事项，已于2014年停止执行。虽然文件目前仍然有效，但需要结合这些修订进行执行。在后续的修订中，企业被允许自主确定成本对象，并留存备查，同时部分表述也进行了规范性修改。

三、执行要点详解

该文件的执行要点包括产品的完工条件、核定征收的限制等。开发产品只有在其竣工备案、投入使用或取得初始产权证明的任一条件下，才被视为完工。税务机关不得事先核定征收，只在符合《税收征管法》第三十五条特定情形时适用。

国税发〔2009〕31号文是房地产开发企业所得税处理的基础和依据。它不仅规范了企业的税务处理，而且随着后续的修订，更加适应了企业的发展和市场需求。企业在执行该文件时，需结合地方细则和后续修订进行实际操作。这份文件对于了解中国房地产开发企业的税务环境也具有重要的参考价值。